Kommunstyrelsen, möte 21.1.2019

Protokollet är granskat

§ 19 Kiinteistö Oy Männistönmuoris ekonomiska situation och därav föranledda åtgärder

KIRDno-2017-1283

Beredare

  • Anna-Kaisa Kauppinen, kuntatekniikan toimialajohtaja, anna-kaisa.kauppinen@kirkkonummi.fi

Beskrivning

Kiinteistö Oy Kirkkonummen Männistönmuori är ett bolag, av vars aktier Kyrkslätts kommun äger 149 stycken och Finska staten / Senatfastigheter 1 stycke. Hyreshusen som bolaget äger ligger på en tomt som arrenderats av staten. Husen har byggts med ett räntestödslån från ARA. Användnings- och överlåtelsebegränsningarna som hänför sig till räntestödslånet är i kraft till år 2037.  I objektet finns 24 bostäder. Kommunen hade hyrt alla bostäderna till försvarsmakten med ett hyresavtal som utgick 28.2.2018. Försvarsmakten förlängde inte hyresavtalet efter att det gick ut.
För tillfället är nio bostäder i Männistönmuori uthyrda. Bolagets ARA-lån från statskontoret har i slutet av oktober 2018 varit 405 944,43 euro och övriga lån 56 250 euro.

KOy Männistönmuoris situation har behandlats av kommunstyrelsen 6.11.2017 och 21.1.2018 samt 11.6.2018 § 213, varifrån ärendet har remitterats för ny beredning och för utredning av följande scenarier: 1) Förblir i kommunens ägo  2) Överförs till Kyrkslätts Hyresbostäders ägo  3) Byggnaden rivs  4) Försäljning/överföring till Senatsfastigheternas ägo.

Utredningar:

1) Förblir i kommunens ägo

Det verkar som om det är svårt att få objektet ekonomiskt lönsamt som ett separat fastighetsaktiebolag. Bolagets ekonomi hölls i balans med hyresnivån och användningsgraden under försvarsmaktens hyresavtalsperiod, men denna hyresnivå skulle vara hög i jämförelse med hyresnivån i hyresbostadsobjekten som ligger bredvid. Majoriteten av bostäderna är fortfarande tomma. Det borde utföras grundläggande förbättringar i bolaget, vilket man inte har råd till eftersom man inte ens klarar av att amortera lånen.


Kommunen har marknadsfört objektets bostäder i lokaltidningen, på kommunens webbsidor och i social media. Eftersom bolaget inte har egen personal, har kommunen kommit överens om att Kyrkslätts Hyresbostäder Ab sköter uthyrningen av objektet. Bostäderna har städats och man har fått några nya hyresgäster. Efterfrågan på bostäderna torde främst påverkas av att bolaget ligger långt från centrum och service. Dessutom fordrar en del av bostäderna renovering. Hyrestagarsökandena har ansett att hyresnivån är hög. Försvarsmaktens krav på att invånarna ska vara finska medborgare försvårar uthyrningen.

Bolaget verkar bli en belastning för Kyrkslätts kommun. Det torde inte vara ändamålsenligt att kommunen utöver Kyrkslätts Hyresbostäder Ab i sin ägo håller andra bolag som äger hyresbostäder.

2) Överförs till Kyrkslätts Hyresbostäders ägo

Ur kommunkoncernens synvinkel skulle det vara motiverat att överlåta Männistönmuoris aktier eller fusionera bolaget till en del av Kyrkslätts Hyresbostäder Ab, som till 100 % ägs av kommunen, eftersom även de övriga hyreshusen i kommunkoncernens ägo har överförts till Kyrkslätts Hyresbostäder Ab. Det är inte ändamålsenligt för kommunen att hålla hyreshus i direkt ägo eller hålla hyreshusens ägande i enskilda separata bolag.  Kyrkslätts Hyresbostäder har bättre resurser och ekonomiska möjligheter att sköta byggnadernas underhåll och reparationer samt balansera hyresnivån i sitt bostadsbestånd som helhet.

Kyrkslätts Hyresbostäder Ab:s styrelse har meddelat att även om man kunde hyra ut alla bostäder, kommer balanseringen av ekonomin att ta tid, eftersom man samtidigt måste utföra iståndsättnings- och servicearbeten i den åldrande fastigheten. Fastighetens läge långt från service ställer också egna utmaningar på uthyrandet av bostäderna. En överföring av bolaget till Kyrkslätts Hyresbostäders ägo skulle belasta Hyresbostädernas lönsamhet och orsaka tryck på att höja hyrorna också i de övriga bostäderna. Kyrkslätts Hyresbostäders representanter har vid förhandlingar med kommunen meddelat att de inte godkänner att Koy Kirkkonummen Männistönmuori fusioneras med Kyrkslätts Hyresbostäder eller att aktierna överlåts till bolaget.

Även om det finns renoveringsbehov i byggnaderna, bedöms byggnadernas skick ändå vara såpass gott att det är ett möjligt alternativ att överlåta objektet till Kyrkslätts Hyresbostäder. Staben för Försvarsmaktens logistikverk har emellertid ännu inte, utan tilläggsutredningar, gett Senatsfastigheterna tillstånd att sälja aktien (1 st.) till Kyrkslätts kommun, vilket skulle möjliggöra fusionering av Koy Kirkkonummen Männistönmuori med eller överlåtelse till Kyrkslätts Hyresbostäder. Man har inte fått tilläggsutredningar av försvarsmakten trots upprepade anhållanden.

3) Byggnaden rivs
Koy Kirkkonummen Männistönmuori ligger på ett med tanke på försvarsmaktens verksamhet viktigt område, och det är inte önskvärt för försvarsmakten att ägandet övergår till utomstående. Enligt försvarsmaktens ställningstagande vore det ur försvarsmaktens synvinkel förnuftigt att lägga ner bolagets verksamhet.
Kyrkslätts kommun har förhandlat med försvarsmakten och Senatsfastigheterna om alternativet att riva byggnaderna. Kommunen skulle ansöka om rivningstillstånd av ARA och betala bolagets lån (462 194,43 euro 29.10.2018), och Senatsfastigheterna och försvarsmakten skulle svara för byggnadernas rivningskostnader.  Rivningskostnaderna har beräknats vara ca 200 000 euro. Samtidigt skulle man besluta om Koy Kirkkonummen Männistönmuoris markarrendeavtal mellan kommunen och Senatsfastigheterna.
Efter rivningen skulle kommunen ha möjlighet att söka rivningsackord av Statskontoret för aravaobjektet som fått rivningstillstånd, varmed Statskontoret kan besluta att en del av det återstående statens bostadslån eller aravalånet blir på statens ansvar (17 a § i aravabegränsningslagen). Ackordet är högst 60 % av det återstående lånet och räntorna som förfallit. Enligt en preliminär bedömning från Statskontoret stöds inte beviljandet av rivningsackord av att det i Kyrkslätt finns brist på hyresbostäder med skälig hyra.

Kommunstyrelsen har gett anvisningar om att fortsätta beredningen på basen av det här alternativet.

4) Försäljning/överlåtelse till Senatsfastigheters ägo
Både Senatsfastigheter och A-Kruunu har meddelat att de inte är intresserade av att köpa Koy Kirkkonummen Männistönmuoris aktiestock. Staben för försvarsmaktens logistikverk har emellertid ännu inte gett Senatsfastigheterna tillstånd att sälja aktien (1 st.) till Kyrkslätts kommun, vilket skulle möjliggöra försäljning av Koy Kirkkonummen Männistönmuori. Dessutom begränsar fastighetens läge inom Försvarsmaktens område möjligheten att sälja bolaget till andra aktörer, och det är inte möjligt att t.ex. göra bolaget till ägarbostadsobjekt eftersom Försvarsmakten vill granska valet av invånare.

 

Männistönmuoris ekonomiska situation


Bolagsstämman konstaterade 28.5.2018 att Männistönmuori inte klarar av sina betalningsförpliktelser i juni 2018 med sina nuvarande hyresintäkter. Med ett hyresavtal daterat 28.8.2018 har Kyrkslätts kommun tillfälligt hyrt ut för viss tid (1.6-30.9.2018) Koy Kirkkonummen Männistönmuoris lediga bostäder för att tillfälligt säkerställa bolagets betalningsförmåga. Kommunen har bett Statskontoret om uppskov av betalning av lånebeloppet som förföll på hösten.
Eftersom bolaget ägs nästan helt av kommunen och kommunen har garanterat bolagets lån, är det i kommunens intresse att säkerställa bolagets ekonomiska kapacitet tills bolagets framtid har avgjorts. Ifall inga åtgärder vidtas, försätts bolaget i likvidation.  Lösningen är att kommunen på nytt hyr bostäderna som står tomma av bolaget tills ett beslut om rivning av bolagets byggnader eller andra arrangemang har fattats.

Kompletterande material:
-​ Rakennusten kunnossapitotarveselvitys ja korjauslista
-​ Kirkkonummen vuokra-​asunnot oy:n antama lausunto 

Beslutsförslag

Föredragande

  • Tarmo Aarnio, kunnanjohtaja, tarmo.aarnio@kirkkonummi.fi

Kommunstyrelsen beslutar

1.
uppmana Koy Kirkkonummen Männistönmuori att inleda förberedelser för nedläggning av bolagets verksamhet och rivning av byggnaderna

2.

att de ekonomiska konsekvenserna som uppkommer av nedläggning av Koy Kirkkonummen Männistönmuoris verksamhet och rivning av byggnaderna, bl.a. tilläggsanslag för betalning av lån, bereds för beslut i kommunfullmäktige, ifall bolaget får rivningstillstånd för byggnaderna av ARA.

3.
att kommunen hyr bolagets tomma bostäder av Kiinteistö Oy Kirkkonummen Männistönmuori till hyran 11 €/m2/mån (sammanlagt ungefär 9 724 euro/mån) från och med 1.1.2019 tills beslut om upplösning av bolaget eller andra arrangemang har fattats. Om lägenheter hyrs ut till privatpersoner, avlägsnas de från hyresavtalet mellan kommunen och bolaget och hyran som betalas av kommunen minskas.

4.
justera protokollet för denna paragrafs del vid sammanträdet.

 

Kommunstyrelsen 21.1.2019 behandling: 

Ari Harinen anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet för tiden då ärendet behandlades och beslutades.

Beslut

Enligt förslaget.

Jäv

  • Ari Harinen

Sökande av ändring

Anvisning för rättelseyrkande

 

Rättelseyrkande till kommunstyrelsen

Den som är missnöjd med detta beslut kan göra en skriftlig begäran om omprövning. Ändring i beslutet får inte sökas genom besvär hos domstolen. Ett rättelseyrkande får framställas av den som beslutet avser eller av den vars rätt, skyldighet eller fördel direkt påverkas av beslutet (part) samt av kommunmedlemmarna.

 

Myndighet till vilken rättelseyrkande ska framställas

Rättelseyrkandet framställs till kommunstyrelsen i Kyrkslätt.

 

Tidsfrist för rättelseyrkande

Rättelseyrkandet ska framställas inom 14 dagar från delfåendet av beslutet.

 

Delfående

En part anses ha fått del av beslutet, om inte annat visas, inom sju dagar efter att brevet avsändes. Vid användandet av normal elektronisk delgivning med partens samtycke, anser man att parten fått information om beslutet den tredje dagen efter att meddelandet skickades, ifall inte annan visas.

När det används bevislig delgivning anses en part ha fått del av beslutet vid den tidpunkt som framgår av mottagningsbeviset eller som är antecknad i ett särskilt intyg över delfående av beslutet.

En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter det att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Dagen för delfåendet eller den dag då beslutet lagts fram ska inte medräknas då tiden för yrkande på rättelse beräknas. Om sista dagen av den bestämda tiden infaller på helgdag, självständighetsdagen, första maj, julaftonen eller midsommaraftonen eller helgfri lördag får rättelseyrkande framställas första vardagen därefter.

 

Rättelseyrkandets innehåll

Rättelseyrkandet ska framställas skriftligt. Också en elektronisk handling uppfyller kraven på skriftlig form.

I rättelseyrkandet som ska riktas till kommunstyrelsen ska anges

 

- det beslut i vilket rättelse söks

- till vilka delar rättelse söks i beslutet och hurdan rättelse som yrkas

- de grunder på vilka rättelse yrkas

- ändringssökandens namn, hemkommun, postadress och telefonnummer

- ifall beslutet om rättelseyrkande kan ges till kännedom som elektroniskt meddelande, begär man också att e-postadressen meddelas som kontaktuppgift.

- om ändringssökandens talan förs av hans eller hennes lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort rättelseyrkandet, ska i rättelseyrkandet uppges kontaktuppgifterna till denna person.

 

Inlämning av rättelseyrkandet

Rättelseyrkandet ska lämnas till adressen nedan under tjänstetid, innan tiden för yrkande på rättelse går ut.

Omprövningsbegäran ska postas i så god tid att den hinner fram till kommunens registratur, på den sista dagen för tiden för begäran om omprövning, innan registraturens tjänstetid slutar. Rättelseyrkandet kan före utgången av tiden för yrkande på rättelse lämnas också som telefax eller per e-post på avsändarens eget ansvar.

 

Kontaktuppgifter:

Kyrkslätts kommun

Postadress: PB 20, 02401 Kyrkslätt

Besöksadress: Ervastvägen 2, servicekontoret eller registraturen 1 vån., Kyrkslätt

 

Tjänstetid: 8.30 - 16.00, måndagar 8.30 - 17.00

 

tfn växel 09-29671, fax (09) 8786 053

e-post: kirjaamo@kirkkonummi.fi

 

Avgift för behandling av rättelseyrkandet

Ingen avgift tas ut för behandling av rättelseyrkandet.