Palvelutuotannon jaosto, kokous 15.8.2018

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 55 Kirkkonummen kunnan sisäisen vuokran uudistaminen

KIRDno-2018-1149

Valmistelija

  • Jarno Köykkä, toimitilapäällikkö, jarno.koykka@kirkkonummi.fi

Perustelut

Mikä on sisäinen vuokra ja miksi sitä peritään?

Sisäinen vuokra on kunnan sisäinen hinnoittelujärjestelmä, joka osoittaa kuinka paljon palveluiden tuottamisessa tarvittavat toimitilat todellisuudessa maksavat ja jonka avulla toimitiloista kunnalle aiheutuneet kustannukset siirretään tilojen käyttäjille. Kirkkonummen kunta omistaa suuren määrän rakennuksia ja toimitiloja ja niihin on sitoutunut merkittävä osa kunnan varoista.

Kaikki toimitilat aiheuttavat kunnalle kustannuksia - myös niiden rakentamisen jälkeen. Kustannuksia syntyy esimerkiksi rakennusten hoitamisesta, vuosi- ja peruskorjauksista sekä rahoituksesta. Sisäisen vuokran tulee kattaa kaikki rakennusten elinkaaren aikaiset kustannukset. Nykyisin käytössä oleva sisäisen vuokran järjestelmä ei näin tee.

Sisäinen vuokra siirtää tilojen kustannukset käyttäjille

Kunta tarvitsee toimitiloja esimerkiksi varhaiskasvatukselle, opetukselle ja sosiaalipalveluille.Tilakustannukset ovat yksi osa näiden palveluiden tuottamisen kustannuksia. Sisäinen vuokra siirtää tilojen aiheuttamat kustannukset tilojen käyttäjille vuokrina maksettavaksi, oikeudenmukaisella ja selkeällä tavalla. Sisäinen vuokra ohjaa käyttämään toimitiloja tehokkaasti, koska tilojen hinta näkyy aidosti osana palvelun tuottamisen kustannuksia. Tämä parantaa ymmärrystä tilojen kustannuksista, kannustaa tehostamaan tilojen käyttöä sekä luopumaan mahdollisesti tarpeettomaksi käyneistä tai vähän käytössä olleista toimitiloista.

Nykyinen tilanne ja ehdotettu muutos

Kunnan sisäisen vuokran laskenta tehdään tällä hetkellä kiinteistökohtaisesti. Laskenta ei kuitenkaan huomioi esimerkiksi täysin korjausvastuuta eikä vuokra sisällä pääomavuokraa. Nykyinen tapa laskea vuokra toimii riittävästi sisäisessä käytössä, kun päätöksenteko tiloista tehdään muilla kun vuokran perusteella. Ennen kun tiloja vuokrataan esimerkiksi maakunnan käyttöön, on niihin lisättävä puuttuvat osat. Yhtenäisyyden vuoksi olisi silloin kaikki vuokrat laskettava samalla tavalla. Sisäisen vuokran laskentaa ehdotetaan muutettavaksi nyt laaditun mallin mukaisesti ja otettavaksi käyttöön vuoden 2019 alusta.

Kirkkonummen kunnan sisäisten vuokrien määrittely ja laskenta halutaan uudistaa niin, että se vastaa entistä paremmin Suomessa yleisesti käytössä olevia sisäisen vuokran laskentamenetelmiä sekä tuottaa paremman välineen tilakustannusten hallintaan sekä tilojen käyttöön ja omistamiseen. Kunnan kiinteistömassa on suuri ja siihen sisältyy paljon korjausvelkaa. Lisäksi tuleva maakuntauudistus on riittävästi huomioitava etukäteen vuokrien laskennassa.

Kuntien toiminta edellyttää toimitiloja, joiden tarkoituksena on mahdollistaa palvelujen tuottaminen niitä tarvitseville kuntalaisille. Tilojen tehoton käyttö aiheuttaa turhia kustannuksia ja tilan käytölle asetettava oikea ja tarkoituksenmukainen hinta, eli kustannus, edistää palvelutuotannon taloudellista ja tehokasta tuottamista sekä mahdollistaa rakennusten pitämisen kunnossa pitkällä aikavälillä. Vuokrien määrittelyssä on myös huomioitu valmisteilla oleva maakuntauudistus, jossa kunnat tulevat jatkossa vuokraamaan maakuntien käyttöön menevät rakennukset. Nyt tehdyn vuokrien määrittelyn tavoitteena on myös tuottaa sellainen vuokrahinta, jota voidaan soveltaa maakunnalle vuokrattavien tilojen vuokrien määrittelyyn. Maakunta vuokraa siirtyviä toimintoja koskevat tilat aluksi kolmeksi vuodeksi kunnalta.

Nykyinen sisäinen vuokra käsittää vain käyttömenot ja suunnitelman mukaiset poistot – kirjanpidollinen kuluminen ei ole todellista kulumista eikä tehdyistä peruskorjauksista kirjattavat suunnitelman mukaiset poistot merkitse varautumista tuleviin korjauksiin ja on lähtökohtana väärä pääomavuokran määrittelyssä. Nykyisessä vuokrassa ei ole siten huomioitu varautumista kiinteistöjen korjausvelan lyhentämiseen.

Esitetyssä sisäisten vuokrien laskentamallissa vuokra määräytyy ylläpitovuokran ja pääomavuokran periaatteelle. Pääomavuokra tarkoittaa varautumista tuleviin korjauksiin ja sisältää myös omaisuuden tuottovaatimuksen. Maanvuokra on määritelty osaksi pääomavuokraa. Pääomavuokran laskentaperiaate vastaa kokonaisuutenaan maakuntauudistuksessa käytettävää periaatetta. Esitetyn mallin hyötynä on se, että se osoittaa tilakohtaisesti oikeat tilakustannukset, käyttäjät voivat vaikuttaa yksittäisen tilan kustannuksiin paremmin, kiinteistöjohtaminen parantuu ja tilojen vastuullinen kunnossapito ja käyttö ovat entistä enemmän myös tilojen käyttäjän vastuulla. Pääomavuokraksi ehdotetaan 6% rakennuksen teknisestä arvosta. Ylläpitovuokra säilyy entisellään ja sisältää kiinteistökohtaiset käyttömenot. Toimitilapalvelut on parhaillaan päivittämässä rakennuskannan teknisiä arvoja, mutta alustavan laskelman pohjalta sisäiset vuokrat näkyvät kokonaisuudessaan liitteenä olevassa taulukossa.

Tiloista on tarkoitus laatia käyttäjäkohtaiset vuokrasopimukset. Vuokrat tarkistetaan vuosittain jälkilaskentaperiaatteella. Tällöin tilakustannuksissa saavutettavat hyödyt siirtyvät suoraan tilan käyttäjän eduksi.

Esitetyt sisäisten vuokrien laskentaperiaatteet vastaavat myös Suomen Kuntaliiton kunnille antamaa suositusta sisäisten vuokrien määrittämisestä (Sisäisen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä, Suomen Kuntaliitto, 2009).

Talousarvio 2018 on laadittu nykyisten sisäisten vuokrien pohjalta. Vuoden 2019 talousarvioon sisältyvät sisäiset vuokrat tulee tehdä uuden laskentamallin mukaiseksi.

Käyttäjälähtöiset tilamuutokset rakennuskannassa

Sisäisen vuokrauksen uudistuksen yhteydessä muutetaan myös käytäntöä käyttäjälähtöisten tilamuutosten osalta. Nykyinen toimintamalli on ollut se että tilamuutokset ovat olleet osana rakennuskannan vuosikorjausohjelmaa. Uudessa mallissa ehdotetaan että vuoden 2019 alusta tilamuutokset siirretään toimitilapalveluiden käyttötalousmenoihin ja ne laskutetaan erillisellä sisäisellä laskulla kyseiseltä käyttäjältä. Toimitilapalvelut pyytää talousarviokäsittelyn yhteydessä käyttäjätoimialoilta tulevan vuoden tilamuutokset ja varautuu näiden osalta omassa käyttötaloudessaan. Käyttäjätoimialoilla taas varaudutaan erikseen sisäisen laskutuksen osalta näihin muutoksiin.

Sisäisen vuokran kehittämisen tavoitteet

Sisäisen vuokran keskeinen tavoite on kustannusvastaavuus. Sisäisen vuokran tulee kattaa kaikki rakennusten elinkaaren aikaiset kustannukset, jotka aiheutuvat rakentamisesta, rahoittamisesta, ylläpidosta ja luopumisesta.

Kustannustietoisuus: Vuokra ilmaisee, mitä tilat todellisuudessa maksavat. Järjestelmä parantaa ymmärrystä tilakustannuksista ja toimii hinnoittelujärjestelmänä sekä mahdollistaa toimitilojen kustannusten vertailun sisäisesti ja ulkoisesti.

Kannustavuus: Vuokra määräytyy käytön mukaan (aiheuttamisperiaate) ja järjestelmä reagoi toiminnan muutoksiin (esim. tilasta luopuminen). Vuokralainen voi myös vaikuttaa vuokraan tilojensa tehokkaan energiankäytön sekä oikein mitoitettujen palveluiden kautta.

Selkeä järjestelmä: Kustannusvastaavuus toteutuu (tilojen omistaja ei tavoittele voittoa). Kiinteistönhallinnalle on asetettu tehokkuustavoitteet.

 

Liite:
- sisäisen vuokrauksen malli

 

Ehdotus

Esittelijä

  • Anna-Kaisa Kauppinen, yhdyskuntatekniikan johtaja, anna-kaisa.kauppinen@kirkkonummi.fi

Palvelutuotannon jaosto päättää

1.
hyväksyy liitteenä olevan sisäisen vuokrauksen mallin

2.
lähettää sisäisen vuokrauksen mallin kuntatekniikan lautakunnalle ja edelleen kunnanhallitukselle hyväksyttäväksi ja, että vuoden 2019 talousarvio valmistellaan kyseisen mallin mukaisesti

3.
tarkastaa pöytäkirjan tämän pykälän osalta kokouksessa


Käsittely

Keskustelun jälkeen jäsen Kim Åström esitti seuraavan evästyksen:
Muutos toteutetaan vuoden 2019 talousarvioon siten, että sisäinen vuokra eritellään jokaisessa kustannuspaikalla ja muutokset toteutetaan kustannusneutraalisti siten, että vuokrien muutos ei vaikuta muuhun käyttötaseeseen.

Puheenjohtaja totesi, että Åströmin evästystä kannatettiin yksimielisesti.

Päätös

Palvelutuotannon jaosto päätti keskustelun jälkeen päätösehdotuksen mukaisesti.

Lisäksi palvelutuotannon jaosto päätti evästyksenä, että muutos toteutetaan vuoden 2019 talousarvioon siten, että sisäinen vuokra eritellään jokaisessa kustannuspaikalla ja muutokset toteutetaan kustannusneutraalisti siten, että vuokrien muutos ei vaikuta muuhun käyttötaseeseen.

_____

Todettiin, että kunnanhallituksen puheenjohtaja Timo Haapaniemi poistui tämän kokousasian käsittelyn aikana klo 20.32.

Tiedoksi

kuntatekniikan lautakunta jatkokäsittelyä varten