Kuntatekniikan lautakunta, kokous 25.4.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 70 Rastirannan ranta-asemakaavan (hanke 22500) hyväksyminen MRL:n 52 §:n mukaisesti (kh, kv)

KIRDno-2017-543

Valmistelija

  • Tero Luomajärvi, kunnanarkkitehti, tero.luomajarvi@kirkkonummi.fi

Perustelut

Perustelut

Kaavan tavoitteet, vireille tulo ja käsittelyt

Ranta-asemakaavan tavoitteena on yrityksen lomakeskuksena toimineen alueen muuttaminen yhteisölliseksi lomakylämäiseksi vapaa-ajan asuntoalueeksi. Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa alueella sijaitsevan tilanhoitajan talon ympärivuotinen asuinkäyttö sekä omarantaisten loma-asunnon rakennuspaikkojen sijoittaminen osalle aluetta sekä olemassa olevien rakennuspaikkojen rakennusoikeuden nostaminen.

Asemakaavahanke kuului Kirkkonummen kaavoitusohjelmaan 2016-2020. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on käsitelty yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 15.6.2016 (§ 51) ja ranta-asemakaava tuli vireille 19.8.2016 maanomistajien aloitteesta. Yhdyskuntatekniikan lautakunta käsitteli kaavaluonnosta 20.10.2016 (§ 77). Ranta-asemakaavaluonnos oli julkisesti nähtävillä 14.11. - 16.12.2016.

Kaavaehdotus käsiteltiin kuntatekniikan lautakunnassa 25.1.2018 (§ 8). Kunnanhallitus päätti kokouksessaan 12.2.2018 (§ 48) asettaa ehdotuksen nähtäville. Ranta-asemakaavaehdotus oli nähtävillä 12.3. – 18.5.2018. Ehdotuksesta saatiin 11 lausuntoa ja kuusi muistutusta. Niihin on laadittu ns. kaavoittajan vastineet.

Suunnittelualue

Suunnittelualue sijaitsee Upinniemen itärannalla Näsen kylässä ja on kooltaan noin 19 ha. Suunnittelualue koostuu kolmesta kiinteistöstä, joista kaksi (1:15 ja 1:17) on Veikkaus Oy:n omistuksessa ja kolmas (1:5) toisen maanomistajan yksityisomistuksessa. Veikkaus Oy:n kiinteistöillä sijaitsee henkilökunnan vapaa-ajan viettopaikka, jossa on mm. edustus- ja kokoontumistilana toimiva vanha paritupa, asuinrakennukseksi rekisteröity tilanhoitajan talo, kymmenen pieniä lomamökkejä, rantasauna, huoltorakennukset, tenniskenttä sekä golfharjoitusrata. Kiinteistöllä 1:5 sijaitsee 48 m²:n suuruinen vapaa-ajan asunto ja saunarakennus ja näiden lisäksi kiinteistöllä sijaitsee talousrakennus ja vierasmaja.

Tilanhoitajan taloa käytetään tilapäisenä asuntona ympäri vuoden. Alue työllistää huoltoyhtiötä. Alueella ei ole kunnallistekniikkaa. Lähin linja-autopysäkki sijaitsee noin 5,5 kilometrin päässä Eestinkylässä. Rakennusoikeutta alueella on yhteensä käytetty hieman yli 1200 k-m2.

Suunnittelutilanne ja voimassa olevat kaavat

Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan alueidenkäytön suunnittelussa rantaan tukeutuva loma-asutus on suunniteltava siten, että turvataan luontoarvoiltaan arvokkaiden ranta-alueiden säilyminen sekä loma-asumisen viihtyisyys. Uudenmaan maakuntakaavassa alue on ns. valkoista aluetta, johon ei kohdistu maakunnallisia maankäyttövarauksia.

Alue on osoitettu Kirkkonummen saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavassa pääosin matkailupalveluiden alueeksi (RM), jonka mukaan alue varataan matkailu-, loma- ja kurssikeskuksille, lomakylille sekä muuta lomailua ja vapaa-aikaa palvelevaan käyttöön. Rakentaminen edellyttää tarkemman maankäyttösuunnitelman laatimista. Osa suunnittelualueesta on osoitettu virkistys- ja retkeilyalueeksi (VR) sekä maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ulkoilun ohjaustarvetta (MU). Alueella on yksi paikallinen rakennuskulttuurikohde. Laskennallinen rakennusoikeus alueelle on neljä rakennuspaikkaa (tilalle 1:5 yksi, tilalle 1:15 kaksi ja tilalle 1:17 yksi).

Kiinteistöllä 1:5 sekä osalla kiinteistöä 1:15 on voimassa vuonna 1978 hyväksytty ranta-asemakaava, jossa alue on luonnontilaisena säilytettävää puistoa (PL) ja lomasaunan aluetta (RS) sekä loma-asuntoaluetta (RH), jolle saadaan toteuttaa yhden yksikerroksisen päärakennuksen (60 m²) ja talousrakennuksen (20 m²). 

Rastirannan ranta-asemakaavan keskeinen sisältö

Valtaosa uudesta rakentamisesta sijoittuu kolmelle matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille (RM). Ne muodostavat uuden lomakylän, jolle on mahdollista toteuttaa enintään 45 vapaa-ajan asuntoa sisältäen vanhan päärakennuksen sekä tilanhoitajan talon. Rakennusalakohtaisessa loma-asuntojen lukumäärässä on haluttu sallia joustava mitoitus erikokoisille asunnoille, joten niiden vähimmäis- ja enimmäismäärä on ilmoitettu kaavakartalla rakennusaloittain. Kaavassa on lisäksi osoitettu kolme loma-asuntojen (RA) tonttia kahteen kortteliin. Kaikkiaan kaavan mahdollistaa enintään 48 loma-asunnon toteuttamisen, mikä tarkoittaa 100-150 välille asettuvaa loma-asukkaiden määrää.

Hyväksymiskäsittelyyn valmistellussa ranta-asemakaavassa Ändholmintien linjausta on siirretty etäämmälle Näsen loma-asuntoalueesta verrattuna kaavaehdotukseen. Tieyhteys kuitenkin kulkee edelleen kiinteistön 1:15 alueen kautta. Uutta lomakylää varten on rantaan osoitettu yhteiskäyttöinen uimaranta (VV/yk), jossa on mm. yhteiskäyttöinen rantasauna sekä virkistystoimintoja. Edellisen lisäksi kaavan eteläosassa sijaitseva Sjö-Ören säilyy lomakylän yhteiskäyttöisenä virkistyspaikkana, jonne järjestetään venelaituri enintään 28 veneelle. Kiinteistön 1:17 alue on osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL). Pohjoisessa alueen läpi kulkeva ajoyhteys on nimetty Ändholminkujaksi.

Ranta-asemakaavan kokonaisrakennusoikeus on yh­teen­sä noin 5850 k-m2, joista noin 4700 k-m2 on osoitettu matkailupalveluiden alueelle (RM) ja lähes 1000 k-m² lomarakennusten korttelialueille (RA). Lomakylän (RM) yhteiskäyttöön tarkoitettujen rakennusten osalta lähes 150 k-m2.

Suunnittelun alkuvaiheessa järjestetyssä viranomaisneuvottelussa nousi esille RM-alueiden mitoitusperiaate. Todettiin, että mitoitusongelma koskee lähinnä entisiä yhteiskäyttöisiä alueita, jotka halutaan muuttaa omarantaisiksi lomakiinteistöiksi. Rastirannan tapauksessa maankäyttöratkaisu mahdollistaa rannan käytön pääasiassa yhteiskäyttöisenä tulevaisuudessakin, joten tässä vaiheessa muunnettu rantaviiva -menetelmää ei ole käytetty rakennusoikeuden mitoituksen perusteena. ELY-keskus on lausunnossaan kaavaluonnoksesta todennut, että koska RM-alueella kyseessä on yhteisöllisen toiminnan kehittäminen, muodostavat matkailupalvelujen alueelle osoitetut loma-asunnot yhden rakennuspaikan. 

Laaditut selvitykset

Alueelle on laadittu luontoselvitys (Enviro Oy, 2015) ja muinaisjäännösinventointi kiinteistöjen 1:15 ja 1:5 alueelle (Mikroliitti Oy, 2016). Kaavan ehdotusvaiheessa palautteen johdosta selvityksiä täydennettiin Rilaxin yksityistien parantamista koskevalla toimenpideselvityksellä, kaava-alueen pelastustietarkastelulla sekä vesihuoltosuunnitelmalla (Insinööritoimisto Heikki Pietilä, 2017). Rilaxintien toimenpideselvityksen (Destia Oy, 2017) mukaan henkilöautoliikenteen lisäyksen ei arvioida edellyttävän erityisiä toimenpiteitä tien nykykuntoon. Vesihuoltosuunnitelman mukaan käyttövesi alueelle on mahdollista tuottaa puhdistamalla merestä pumpattavaa raakavettä ns. käänteisosmoosimenetelmällä.

Muuta

MRL 77 §:n mukainen ranta-asemakaavaa koskeva aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu on pidetty 12.5.2016.

Vuoden 2019 alussa on pantu vireille lomakylälle johtavan uuden tieyhteyden tietoimitus. Uuden tielinjan rakenteellinen suunnittelu ja rakentaminen on tarkoitus käynnistää heti kaavan saatua lainvoiman palvelemaan kaava-alueen rakentamista. Tässä vaiheessa nykyinen Näsen alueen läpi kulkeva tie jää yksinomaan Näsen mökkien käyttöön. Näin saadaan minimoitua rakennusaikaisen liikenteen haitat koska suunniteltu uusi tielinjaus kiertää kaukaa mökit.

Kaavahanke kuuluu kaavoitusohjausmaksun maksuluokkaan III. Kaavoitusohjausmaksun lisäksi maanomistaja vastaa myös kaavan laatimisen muista kustannuksista.

Kaavan laatijana toimiva maisema-arkkitehti Maarit Suomenkorpi Tengbom Eriksson Architects Oy:stä on kutsuttu kokoukseen.

 

Asiakirjat:

- Rastirannan ranta-asemakaava, kaavakartta ja -määräykset
- Rastirannan ranta-asemakaava, havainnekuva
- Rastirannan ranta-asemakaava, kaavaselostus
- Rastirannan ranta-asemakaava, kaavaselostuksen liitteet
- kaavoittajan vastineet kaavaehdotuksesta saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin

Ehdotus

Esittelijä

  • Anna-Kaisa Kauppinen, kuntatekniikan toimialajohtaja, anna-kaisa.kauppinen@kirkkonummi.fi

Kuntatekniikan lautakunta päättää esittää kunnanhallitukselle, että se

1.
hyväksyy tämän asian liitteen mukaiset vastineet Rastirannan ranta-asemakaavaehdotuksesta saatuun palautteeseen

2.
hyväksyy ja esittää edelleen kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi MRL 52 §:n mukaisesti Rastirannan ranta-asemakaavan, piir. nro 3367, ja siihen liittyvät asiakirjat.

Päätös

Kuntatekniikan lautakunta päätti päätösehdotuksen mukaisesti.

 

Viveca Lahti saapui esittelyn aikana klo 17.20.
Tengbom Eriksson Architects:n maisema-arkkitehti Maarit Suomenkorpi poistui kokouksesta asian esittelyn jälkeen klo 17.24.

Tiedoksi

jatkokäsittelyyn: kunnanhallitus

Muutoksenhaku

Muutoksenhakukielto

Päätökseen, joka koskee vain asian valmistelua tai täytäntöönpanoa, ei saa kuntalain 136 §:n mukaan hakea muutosta.

_____