Kuntatekniikan lautakunta, kokous 24.1.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 10 Kirkkotorin pysäköintilaitos

KIRDno-2017-1441

Valmistelija

  • Marko Suni, Liikennesuunnittelija, marko.suni@kirkkonummi.fi
  • Tero Luomajärvi, kunnanarkkitehti, tero.luomajarvi@kirkkonummi.fi

Perustelut

Yleistä

Kirkkonummen liikekeskusta kehitetään Kirkkonummen kuntastrategian 2018 -2021 mukaisesti sekä myös vuonna 2016 ratkaistun Kirkkonummen liikekeskustan ideakilpailun voittaneen ehdotuksen (Seneca) ja Kuntakeskuksen kehityskuvan 2040 mukaisesti. Kirkkonummen liikekeskustan kehittäminen on yksi kunnan tärkeimmistä kaavahankkeista.

Vireillä oleva Tallinmäen asemakaavahanke on tällä hetkellä Kirkkonummen liikekeskustan suunnittelun keskiössä ja sen pysäköintihaasteet on ratkaistava ennen kaavan valmisteluaineiston käsittelyä kuntatekniikan lautakunnassa. Liikekeskustaan sijoittuvan merkittävän asuntorakentamisen lisäksi alueelle halutaan riittävästi liike- ja toimistotilaa palvelujen turvaamiseksi ja monipuolistamiseksi. Kaava-alueelle on suunnitteilla mm. kaksi pientä elintarvikekauppaa, joiden autopaikkamitoitus esitetään laadittavaksi totutusta poiketen, sillä suurin osa niiden asiakaskunnasta on liikekeskustassa asuvia ja joukkoliikenteellä asioivia. Liikekeskustan asiakaspysäköinnin on oltava toiminnallisesti selkeä ja käyttökokemukseltaan miellyttävä.

Tallinmäen asemakaavoituksen yhdeksi tärkeäksi lähtötiedoksi valmistui loppuvuonna 2018 Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnitelma, joka laadittiin yhteistyössä suunnittelukonsultin, kuntatekniikan toimialan ja Tallinmäen kaavakonsultin kanssa. Yleissuunnittelun tarkoituksena oli selvittää torin alle sijoitettavan pysäköintilaitoksen toimivuus, toteuttamisedellytyk­set ja alustava kustannusarvio päätöksentekoa varten. Hanke nimettiin Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnitelmaksi.

Kirkkotorin pysäköintilaitoksen autopaikat varataan toriympäristön liiketilojen ja julkisten palveluiden (kirjasto, kirkko ja mahdollinen lukiokampus) käyttöön. Lähikortteiden asukaspaikoitusta ei laitokseen sijoiteta. Kunnan alkuperäisenä tavoitteena oli toteuttaa yhteistoiminnassa toria rajaavien korttelien (k111 ja k119) kanssa yksi laaja maanalainen pysäköintilaitos kortteleiden ja torin alle, jolloin laitokseen olisi ollut ajoyhteys myös Kirkkotallintieltä. Toimintaperi­aatetta ei kuitenkaan pidetty toteuttamiskelpoisena mm. asiakas- ja asukaspysäköinnin sekoittumisen takia. Tästä johtuen kunta käynnisti Kirkkotorin alle sijoittuvan pysä­köinti­laitok­sen yleissuunnittelun.

Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnitelmaa sekä siihen liittyvää pysäköintiproblematiikkaa käsiteltiin kuntakehitysjaoston kokouksessa 18.12.2018 (§ 102). Kokouksessa esiteltiin Tallinmäen asemakaavan kaavakonsultin laatimat alustavat maankäyttösuunnitelmat (18.12.2018), joista toinen pohjautui Kirkkotorin alle sijoitettavaan pysäköintilaitokseen ja toinen pysäköintitaloon korttelissa 120. Ennen yleissuunnittelun aloittamista laadittiin yleispiirteinen maaperäselvitys torin alueelta.
 

Kirkkotorin pysäköintilaitos

Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnittelun alkuvaiheessa tutkittiin laitoksen yksi- ja kaksitasoiset vaihtoehdot. Molempien ratkaisujen autopaikkamäärä oli noin sadan tienoilla. Jatkosuunnitteluun otettiin yksitasoinen pysäköintilaitos, johon oli mahdollista sijoittaa noin 85 ja suurimmillaan runsas sata autopaikkaa. Ajoyhteys laitokseen on järjestetty Toritien kautta, mikä ei ole sujuvin ajoreitti liikekeskustan asiakaspysäköintiin saavuttaessa Länsiväylältä, lisäksi se edellyttää liikennejärjestelyjen parantamistoimenpiteitä mm. Kirkkonummentien, Gesterbyntien ja Överbyntien risteysalueella.

Lopullisen yleissuunnitelman lähtökohdaksi otettiin mahdollisimman suuri yksitasoinen laitos. Perusteet tälle ratkaisulle ovat seuraavat:

  • yksitasoinen ratkaisu on toiminnallisesti käyttäjäystävällinen, vaikka se edellyttää kahden poistumistien (vähintään toinen on varustettava hissillä) toteuttamista
  • laitoksesta on järjestettävissä sujuvat ja verraten lyhyet kulkuyhteydet mm. kortteliin 119 suunnitellulle elintarvikekaupalle ja toritasolle sekä lähikortteleiden liiketiloihin
  • toteuttamiskustannus autopaikkaa kohden yksi- ja kaksitasoratkaisussa ovat liki samat
  • laitoksen autopaikat, jotka osoitetaan lähikortteleiden liiketilojen lisäksi kirjas­ton käyttöön, on toiminnallisesti järkevä, koska laitokseen kootaan kaikkien lähikortteleiden asiakaspysäköinti (k111, k117, k119, k120 ja k121)
  • laitos mahdollistaa vuoropysäköinnin (esim. kirkon tilaisuuksissa vieraileville ja mahdollisen lukiokampuksen työntekijöille).

Alustavasti on selvitetty, että Tallinmäen asemakaavan kaavakonsultin laatimien alustavien maankäyttösuunnitelmien (24.1.2019) mukaan lähikortteleiden liiketilojen edellyttämien autopaikojen määrä Kirkkotorin alle toteutettavassa laitoksessa olisi noin 65 (esitetty myymälä- ja toimistotilojen autopaikkamitoitus: 1 ap. / 40 k-m2, koskee myös elintarvikekauppaa) ja kirjas­ton käyttöön osoitetaan sen tarvitsemista autopaikoista yli puolet (n. 40 ap.).

Mikäli Tallinmäen asemakaavoituksessa edetään Kirkkotorin pysäköintilaitoksen toteuttamisella, tarkoittaa se, että sen rakentamisen tieltä on purettava nykyiset toriin rajautuvat rakennukset. Tämä on valitettavaa, mutta vaihtoehtoa ei ole. Edellisen lisäksi rakentamisen aikana on huolehdittava, että työmaan läheisyydessä liikkuminen on turvallista. Lisäksi uudistuvan kirjaston ja kirkon toimintaedellytykset on turvattava niin, että molempien rakennusten torin suuntaan sijoittuvat pääsisäänkäynnit ovat käytettävissä. Mahdollisen pysäköintilaitoksen kannen eli toritason alustava suunnittelu kuuluu Tallinmäen asemakaavahankkeeseen, eikä sitä käsitellä tässä yhteydessä.

Valmistuneen yleissuunnitelman mukaan Kirkkotorin pysäköintilaitoksen alustava kokonaiskustannus on noin 6,4 M€ (autopaikan hinta liki 62 000 €).
 

Kirkkotorin pysäköintilaitokselle on vaihtoehto

Kuntatekniikan toimiala suosittelee, että kuntatekniikan lautakunta päättää Tallinmäen asemakaavoituksen jatkamista valitsemalla pysäköinnin järjestämistavaksi Kirkkotorin maanalaisen pysäköintilaitoksen toteuttamisen. Mikäli lautakunta kuitenkin ei puolla torin alle sijoittuvan pysäköintilaitoksen toteuttamista, on Tallinmäen asemakaavahankkeen kaavakonsultti laatinut alustavan maankäyttösuunnitelman myös uudelle pysäköintilaitokselle korttelissa 120. Toiminnallisesti pysäköintitalon (150 – 200 ap.) toteuttaminen asettaa erityisiä haasteita ja on toiminnallisesti Kirkkotorin maanlaiseen pysäköintilaitokseen verrattuna heikompi vaihtoehto mm. seuraavista syistä:

  • pysäköintitalon toteuttaminen ei ole kunnan järjes­tämän suunnittelukilpailun voittaneen ehdotuksen (Seneca) mukainen, sillä kunta tavoittelee voittaneen ehdotuksen mukaista maankäyttöä liikekeskustassa
  • pysäköintitalon sijainti ja toteutustapa asettavat suuren haasteen laadukkaalle kaupunkikuvalle ja kunnan tavoittelemalle pikkukaupunkimai­selle ympäristölle
  • pysäköintitalon toteuttaminen vähentää korttelin tavoiteltua rakennusoikeutta huomattavasti (rakennusoikeus liki puolittuu ollen noin 4000 k-m2.
  • pysäköintilaitoksen toteuttaminen vaikuttaa kielteisesti korttelin 120 asuinviihtyisyyteen ja asuntojen myytävyyteen
  • torin pohjoispuoleisen kortteliin (k119) suunnitellun elintarvikekaupan sisäänkäynnin ensisijainen paikka tulisi olla torilla, mutta pysäköintitaloon sijoitettavien asiakkaiden autopaikkojen takia jouduttaneen tilanteeseen, jossa kaupan sisäänkäynti on perusteltua sijoittaa Toritien ja Kärrypolun kulmaukseen ja mikäli näin kävisi, heikentäisi se torin elävöittämisedellytyksiä merkittävästi
  • kulku torin pohjoispuolisen kortteliin (k119) suunniteltuun elintarvikekauppaan edellyttää kadun ylittämistä, mikä ei ole suositeltavaa
  • verrattuna Kirkkotorin alle toteutettavaan pysäköintilaitokseen on pysäköintitalosta huomattavasti pidempi kävelymatka torille, kirjastoon ja kirkkoon
  • torin eteläpuoleisen korttelin (k111) liiketilojen autopaikkoja ei ole perusteltua sijoittaa pysäköintitaloon ja korttelin liiketilojen asiakasautopaikat on sijoitettava korttelin omaan pysäköintilaitokseen, mikä merkitsee korttelin rakennusoikeuden huomattavaa vähenemistä (rakennusoikeus vähenee kolmanneksen  noin 5000 k-m2).

Pysäköintitalon toteuttaminen mahdollistaa Kirkkotorin uudistamisen ilman massiivista työmaata liikekeskustan tärkeimmällä paikalla. Toriympäristön rakennuskannan uudistaminen voidaan tehdä vaiheittain, mikä on toritoiminnan jatkuvuuden näkökulmasta hyvä.

Verrattaessa Kirkkotorin maanalaisen pysäköintilaitoksen ja pysäköintitalon maankäyttöratkaisuja Tallinmäen asemakaavan alueella toisiinsa, voidaan todeta, että mikäli pysäköintitalo toteutetaan, vähenee asemakaavan rakennusoikeus merkittävästi ja eritoten se koskee asuinrakennusoikeutta. Alla olevasta taulukosta ilmenee Tallinmäen kaavakonsultin laatimien alustavien maankäyttösuunnitelmien (24.1.2019) uudisrakentamisen vertailutiedot (rakennusoikeusluvut ovat suuntaa-antavia):

 

liiketilat (k-m2)

asuminen (k-m2)

yhteensä (k-m2)

Kirkkotorin pysäköintilaitos

3250

33 250

36 500

Pysäköintitalo

3000

24 250

27 250

 

Alustava kustannusvertailu

Tallinmäen asemakaavan pysäköinnin ratkaisutavalla on suuri taloudellinen vaikutus. Toisaalta Kirkkotorin maanlaisen pysäköintilaitoksen arvioitu kustannus on merkittävä ollen noin 6,4 M€. Toisaalta maanalaisen pysäköintilaitoksen toteuttamisella syntyy parempaa kaupunkiympäristöä ja Kirkkonummen liikekeskustan ideasuunnitelmakilpailun voittaneen ehdotuksen (Seneca) maankäyttötavoitteet toteutuvat ja syntyvän rakennusoikeuden arvontuotto on noin 1,6 M€ suurempi kuin pysäköintitaloratkaisussa.

Vastaavasti korttelin 120 pysäköintitalon rakentamiskustannus asettuu arviolta noin 4,0 – 5,3 M.€ (150 – 200 ap.). Arvio perustuu Kirkkonummen Keskustapysäköinti Oy:n (Ervastintie 9) pysäköintitalon rakentamiskustannuksiin.

Kuntakehitysjaoston evästykset

Kuntakehitysjaosto (18.12.2018, § 102) antoi seuraavan evästyksensä jatkosuunnittelulle:

  • Kirkkotorin pysäköintilaitokseen edellytetään hissit torin kumpaankin päähän
  • Kirkkotorin pysäköintilaitokseen liittyvät mahdolliset tulot (esim. käyttömaksut) tulee arvioida
  • kaksikerroksisen pysäköintilaitoksen kustannukset on selvitettävä
  • Kirkkonummen liikekeskustan asuntorakentamisen pysäköintimitoitus mm. Tallinmäen kaavahanke mukaan lukien on 1 autopaikka / 150 k-m2 ilman asuntokohtaista mitoitusta.
     
    Kuntatekniikan toimiala esittää, että molempiin poistumisteihin (porrashuoneisiin) sijoitettavien hissien käyttöönotto selvitetään ennen mahdollisen Kirkkotorin pysäköintilaitoksen rakennussuunnittelun käynnistämistä. Pääsääntöisesti Helsingin seudun kauppakeskuksissa asiakaspysäköintiä ei ole tehty maksulliseksi. Kirkkotorin pysäköintilaitos voidaan määritellä liikekeskuksen kauppojen muodostaman kauppakeskuksen asiakaspaikotukseksi. Vallitsevan käytännön mukaan asiakaspysäköintiin tarkoitetuissa laitoksissa tietyn tuntimäärän (esim. yli kaksi tuntia) jälkeen voidaan pysäköintimaksu ottaa käyttöön.
     

Kuntakehitysjaoston jälkeen tapahtunutta

Kuntakehitysjaoston kokouksen jälkeen kuntatekniikan toimiala ehdottaa kuntatekniikan lautakunnalle (24.1.2019, § 9), että Kirkkonummen liikekeskustassa, päätökseen liittyvällä liitekartalla rajatulla alueella, käytetään seuravia pysäköintimitoituksia:

  • kerrostalojen asuintilojen osalta 1 ap. / 135 k-m2, vähintään 0,3 ap. / asunto
  • myymälä- ja toimistotilojen osalta 1 ap. / 40 k-m2 lukuun ottamatta kaupan suuryksiköitä (KM-kortteleita).

Kuntatekniikan lautakunnalle valmisteltu myymälä- ja toimistotilojen autopaikkamitoitus (1 ap. / 40 k-m2) tarkoittaa, että esimerkiksi Tallinmäen asemakaavan alueella myymälätilojen käyttöön on varattava noin 20 autopaikkaa enemmän verrattuna kuntakehitysjaostolle valmisteltuun autopaikkamitoitukseen (1 ap. / 50 k-m2). Edellä esitetty noin 20 autopaikan lisätarve johtuu mitoituksen muutoksen lisäksi myymälätilan kasvusta (n. 400 k-m2) lautakunnalle päivitettyihin kaavakonsultin alustaviin maankäyttöluonnoksiin (24.1.2019). Muutoksen mukaiset uudet autopaikat Tallinmäen asemakaava-alueella sijaitsevien korttelin osalta on sijoitettavissa Kirkkotorin pysäköintilaitokseen.

Kokoukseen on kutsuttu tämän pykälän käsittelyn ajaksi arkkitehti Petri Pussinen (Arkkitehtikonttori Petri Pussinen Oy, Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaava), arkkitehti Jukka Turtiainen (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy, Tallinmäen asemakaava) sekä vanhempi suunnittelija Olli Himanen (Sitowise Oy, Tallinmäen asemakaava).


Oheismateriaalit:
- Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnitelma, tausta-aineisto (ktl 24.1.2019)
- Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnitelma (raportti)
- Kirkkonummen Tallinmäen pysäköinti

Ehdotus

Esittelijä

  • Anna-Kaisa Kauppinen, kuntatekniikan toimialajohtaja, anna-kaisa.kauppinen@kirkkonummi.fi

Kuntatekniikan lautakunta päättää, että

1.
se merkitsee Kirkkotorin pysäköintilaitoksen yleissuunnitelman tiedoksi

2.
Tallinmäen asemakaava laaditaan toteuttamalla Kirkkotorin pysäköintilaitos.

 

Käsittely:

Käsittelyn aikana Matti Kaurila teki muutosesityksen, jonka mukaan Kuntatekniikan lautakunta päättää 2. Tallinmäen asemakaava laaditaan toteuttamalla maanpäällinen pysäköintitalo kortteliin 119 tai 120. Tällöin investointikustannukset ovat merkittävästi pienemmät eikä toteutus edellytä olemassa olevan rakennuskannan välitöntä purkamista kuten Kirkkotorin pysäköintilaitoksen osalta. Myös parkkipaikkoja saadaan toteutetuksi enemmän ja jatkosuunnittelussa on syytä tutkia mahdollisuutta sijoittaa kauppoja pysäköintitalon maantasokerrokseen. Pysäköintitalon toteuttaminen mahdollistaa Kirkkotorin uudistamisen ilman massiivista työmaata liikekeskustan tärkeimmällä paikalla. Toriympäristön rakennuskannan uudistaminen voidaan tehdä vaiheittain, mikä on toritoiminnan jatkuvuuden näkökulmasta hyvä. Myös pysäköintikohtaiset kustannukset ovat merkittävästi alhaisemmat. Kirjastoa pidetään kuntalaisten yhteisenä salina, jolloin kirjastolle tulee varata riittävästi parkkipaikkoja, jotta nekin kuntalaiset, jotka asuvat joukkoliikennevälineiden ulkopuolella voivat käyttää kirjastoa. Kaupan aukiolon säännöstämisellä ei saada kauppoja kannattavaksi siten, että sen varaan voidaan ajatella arjen ulkopuolista pysäköintiä. 

Puheenjohtaja totesi, että ehdotusta ei kannatettu ja se raukesi.

Päätös

Kuntatekniikan lautakunta päätti päätösehdotuksen mukaisesti.


Käsitellyt asiat