Kuntatekniikan lautakunta, kokous 24.1.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 12 Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaava, alustava maankäyttösuunnitelma

KIRDno-2019-55

Valmistelija

  • Tero Luomajärvi, kunnanarkkitehti, tero.luomajarvi@kirkkonummi.fi

Perustelut

Kuntakehitysjaoston evästys alueen suunnitteluun

Syksyn 2018 aikana kunta ja maanomistajataho ovat valmistelleet Kirkkonummen liikekeskustassa sijaitsevan Kirkkolaakson alueen alusta­vaa uutta maankäyt­töä päättäjien evästyskeskustelua varten. Kuntakehitysjaoston käsittelyssä (18.12.2018, § 102) oli ensisijaisesti maanomistajanäkemys alueen kehittämistavoitteeksi. Jaosto antoi seuraavan evästyksensä jatkosuunnittelulle:

  • Kirkkolaakson kauppakeskuksen liikerakentamisen vaiheistus toteutetaan niin, että ensimmäisessä rakennusvaiheessa toteutetaan uuden rautatiesillan alle sijoittuva kauppakeskuksen laajennusosa ja toisessa vaiheessa Limnellin aukioon kytkeytyvä laajennusosa
  • Kirkkolaakson suunnittelussa tulee harkita uudelleen maisemallinen kokonaisuus, rakennusten massoittelu, näkymät sekä katutason tila. Suunnitteluratkaisun tulee edustaa korkeatasoista kaupunkikuvaa. Kuntakehitysjaosto suosittelee tutkittavaksi kerroslukujen vaihtelua ja alueen puistomaisuuden korostamista
  • kaavamuutosalueen asuntorakentamisen (kerrostalot) pysäköintinormi on 1 autopaikka / 150 k-m2.

 

Alustava maankäyttösuunnitelma tähtää merkittävään rakennusoikeuden kasvattamiseen

Maanomistajataho haluaa uudistaa Kirkkolaakson asema­kaavan eteläistä aluetta huomattavan paljon. Lähtökohtana on kauppakeskuksen toimintaedellytysten parantaminen ja pal­velujen monipuolistami­nen kiristyvässä kilpailutilanteessa. Asumismahdollisuuksien lisääminen on perusteltua mm. Kirk­konummen mat­kakeskuksen läheisyyden takia.

Muutettavassa Kirkkolaakson asemakaavassa on liikerakentamiselle rakennusoikeutta noin 22 000 k-m2 (sis. huolto- ja va­rastotilat) ja asumiselle noin 8000 k-m2 (sis. huolto- ja varastotilat) mahdollistaen kodit noin 200 asuk­kaalle. Edellisen lisäksi kaavassa on osoitettu rakenteelliselle pysäköinnille rakennusoikeutta lähes 12 000 k-m2. Voimassa olevan kauppakes­kus­korttelin (k119) liikerakennusoikeus on pääosin toteutunut. Kerrostalokort­te­lin (k198) paikalla on tällä het­kellä väli­aikai­nen kauppakeskusta palveleva pysäköintialue. Asemankaari-kadul­ta on galleriakäytävän kautta kulkuyhteys kauppakeskukseen ja Limnellin aukiolle, josta kävelyn ja pyö­räilyn yhteys Kirkkolaaksonpuiston läpi jatkuu Heikki­lään. Puisto on saanut useilta eri tahoilta myönteistä palautet­ta. Van­han Rantatien ali toteu­tettavan jalankulkua ja pyöräilyä palvelevan yhtey­den kautta puisto­alue laaje­nee uu­den Jokirinteen oppimis­keskuksen alueelle sekä edelleen ns. keskusmetsän suuntaan.

Alustavan maanomistajatahon laatiman maankäyttösuunnitelman liikerakentamisen rakennusoikeus on noin 30 000 k-m2. Rakennus­oikeus kasvaa kolmanneksella (muutos +35 %) nykytilanteesta. Kirkkonummentien alle, kunnan omistaman alueen liike­tilan rakennus­oikeus on liki 3500 k-m2. Uudistettavan rautatiesillan alle sijoittuva rakentaminen toisi uuden­laista toi­meliaisuutta matkakeskuksen lähiympäristöön ja muuttaisi alueen ilmettä merkittävästi. Samalla kauppakeskus näkyisi huomattavan hyvin vastaanottaessa matkakeskuksen käyttäjät. Tällä hetkellä kauppakeskukseen johtaa kolkonoloinen ja usein tuulinen käytävä päätepisteenään Limnellin aukio.

Asuinrakenta­mis­ta on alustavassa maankäyttösuunnitelmassa lähes 19 500 k-m2. Muutetta­vaan kaa­vaan ver­rattuna asuin­rakentamisen määrä kasvaa huomattavasti ollen 11 500 k-m2 (muutos +245 %). Alustavassa maankäyttö­suun­nitelmassa alueelle on osoitettu viisi kerrostaloa, joissa kussakin on kah­deksan kerrosta. Kak­si kerrostaloa kytkeytyy osaksi kauppa­keskusta, jonka katolle sijoittuu leikki- ja oleskelupiha. Arvioitu asu­kas­määrä tulisi olemaan 475 - 500.

Rautatiesillan alle sijoittuvan liiketilan suunnittelu ja kytkentä kauppakeskukseen on tehtävä taiten. Alusta­van maankäyttösuunnitelman mukaisesti nykyinen galleriakäytävä liitetään osaksi kauppakeskusta, mutta sen käyttö yleisenä kulkuyhteytenä turvataan. Sen varrelle toteutetaan liiketiloja. Ajatuksena on ollut, että yhteys voisi olla käytössä kauppakeskuk­sen varsi­naista aukioloa laajemmin esimerkiksi klo 6.00 – 22.00. Nykyiset kävelyn ja pyöräilyn yhteydet Heik­kilän suuntaan ovat toimivia, vaikka galleriakäytävä ei olisikaan auki ympärivuorokautisesti.

 

Kunnan asettamia kehittämistavoitteita

Kuntakeskuksen maankäytön kehityskuva 2040 – urbaani kylä tähtää siihen, että alue tunnetaan Helsingin metropolialueen parhaana pikkukaupunkina. Maanomistajatahon laatima Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaavan alustava maankäyttösuunnitelma on rakentamisen teholtaan suuri. Tämän johdosta on aiheellista miettiä, onko nyt esitetty rakentamisen määrä sopusoinnussa kehityskuvan pikkukaupunkimaisuuden kanssa.

Asuntorakentamisen määrän merkittävä kasvattaminen muutettavaan kaavaan verrattuna saattaa olla liian suuri ja siksi on tarkkaan tutkittava niiden myyvyyttä, sillä liikekeskustassa ja sen lähialueelle toteutuu paljon uusia asuinmahdollisuuksia. Sen sijaan Kirkkolaakson kauppakeskuksen määrätietoinen laajentaminen on paremmin hyväksyttävissä ja se toteuttaa kehityskuvan tavoitetta ottamalla liikekeskustan solmukohdan hyödyt paremmin käyttöön ennen muuta läheisen matkakeskuksen ansiosta, mutta toisaalta aiheuttaa myös suunnitteluhaasteen toimiville liikennejärjestelyille etenkin Kirkkonummentien kasvavien liikennemäärien osalta. Kauppakeskuksen yhteydessä jatkossakin säilyvä Limnellin aukio tarjoaa läheisen Kirkkolaaksonpuiston kanssa mahdollisuuksia vetovoimaiset paikat elävän kaupunkikulttuurin toteuttamiselle. Mitä todennäköisimmin Kirkkolaaksonpuistosta kehittyy sekä kauppakeskuksen laajentamisen, että Jokirinteen oppimiskeskuksen toteuttamisen seurauksena entistä merkittävämpi paikka esimerkiksi erilaisten tapahtumien järjestämiseksi. Silti Kirkkotori on säilytettävä torikaupan ykköspaikkana.

 

Jatkosuunnittelussa huomioon otettavaa

Tällä hetkellä on vireillä Kirkkonummen liikekeskustan katujen yleissuunnitelman tarkistaminen ja siinä ote­taan huomioon alueen uudet kehittämishankkeet. Muutoinkin kauppakeskuksen ja sen yhteyteen tulevien uusien asukkaiden ja asiakkaiden aiheuttaman ajoneuvoliikenteen kasvun vaikutukset on selvitettävä, sillä Kirkkonummentien liikenne-ennusteet asettavat haasteita liikenteen sujuvuudelle. Pysäköintimitoituksen tarkistaminen vaikuttaa myönteisesti myös liikekeskustan liikenteen järjestämiseen. Niin ikään tavoitellun uuden liiketilan vaikutukset Kirkkonummen liikekeskustaan selvitetään kaavahankkeen yhteydessä.

Kaupunkikuvallisesti uudisrakentaminen on toteutettava arkkitehtuuriltaan korkeatasoisesti ja toiminnalli­suudeltaan arkea sujuvoittavana. Tähän velvoittaa myös Kirkkonummen arkkitehtuuripoliittinen ohjelma 2017. Limnellin aukion toiminnallisuutta ja laadullista toteuttamistapaa asuk­kaita ilahduttavana paikkana on kehitettävä. Matkakeskuksen pysäköintilaitoksessa liityntäliikenteen käytössä olevat autopaikat (n. 170) voidaan ottaa sopimusperusteisesti palvelemaan iltaisin ja viikonloppuisin kauppakeskusta. Näin pysäköintilaitoksen käyttöaste nousisi. Vastavuoroisesti kaavoitusvaiheessa on myös tutkittava mahdollisuutta osoittaa osa kauppakeskuksen katolla sijaitsevista autopaikoista liityntäliikenteen käyttöön, sillä Kirkkonummen matkakeskuksen lähiympäristössä on varauduttava riittävään määrään autopaikkoja. 

Kokoukseen on kutsuttu tämän pykälän käsittelyn ajaksi arkkitehti Petri Pussinen (Arkkitehtikonttori Petri Pusinen Oy, Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaava), arkkitehti Jukka Turtiainen (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy, Tallinmäen asemakaava) sekä vanhempi suunnittelija Olli Himainen (Sitowise Oy, Tallinmäen asemakaava).

Oheismateriaali: Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaavan alustava maankäyttösuunnitelma (pdf)

Ehdotus

Esittelijä

  • Anna-Kaisa Kauppinen, kuntatekniikan toimialajohtaja, anna-kaisa.kauppinen@kirkkonummi.fi

Kuntatekniikan lautakunta päättää antaa seuraavan evästyksen Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaavan jatkosuunnittelua varten:

Päätös

Kuntatekniikan lautakunta päätti siirtää asian käsiteltäväksi seuraavaan kokoukseen.

Jäsenet Carl-Johan Kajanti ja Viveca Lahti poistuivat esteellisenä (yhteisöjäävi) 12 § Kirkkolaakson kauppakeskuksen asemakaavan käsittelyn ajaksi.

Esteellisyys

  • Viveca Lahti, Carl-Johan Kajanti

Käsitellyt asiat